不動產稅費說明【房仲小公主】－*房仲小公主*永慶新竹年度千萬經紀人=謝時純幫您幸福成家

房屋買賣是人生中大事，而房屋的取得、出售、持有、繼承、贈與、出租均有不同的稅費需要繳交，而在應繳稅費中，應如何節稅及退稅，以下將一併為您說明，當然，若您對其中某一稅費欲深入了解，亦可就近向您住家附近的住商不動產加盟店詢問，專業踏實的住商不動產，隨時都已做好為您服務的準備。

取得自有住宅之稅費

一、

契稅：稅率計算標準係以房屋現值計算

稅目	稅率	納稅人
買賣契稅	6%	買受人
贈與契稅	6%	受贈人
占有契稅	6%	占有人
典權契稅	4%	典權人
分割契稅	2%	分割人
交換契稅	2%	交換人

二、

印花稅： ( 建物總現值 + 土地總現值 )×0.001

三、

登記規費： ( 建物總現值 + 土地申報地價總額 )×0.001

四、

地政士費：約 ( 買賣 )$10000 ～ ( 買賣＋貸款 )$14000 ※詳細費用請上網站上買方權益說明內查詢

五、

貸款登記費： ( 銀行貸款設定總額 )×0.001

六、

保險費：包含火險及地震險，費用依銀行之規定

出售自有住宅之稅費

一、

土地增值稅：

(一)

說明：分為一般及自用稅率，立法院於 94 年 1 月 21 日三讀通過土地稅法第三十三條，及平均地權條例第四十條之修正案，並自 94 年 2 月 1 日正式生效。
除此之外，亦增加長期持有土地者將可減免土地增值稅之相關規定，持有土地年限超過 20 年者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 20% ，超過 30 年及 40 年者，亦就其土地增值稅超過第一項最低稅率之部分，分別減徵 30% 、 40% 。您可就近洽詢住商不動產全省各加盟店或住商不動產網站 www.hbhousing.com.tw 試算所需繳交之稅費。

土地增值稅稅率變動表	新制稅率
自用住宅用地，都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分	10 ％
土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額未達100%	20 ％
土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200%	30 ％
土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額在200%以上	40 ％

(二)

節稅方式：

1.自用住宅用地申請

(1)

優惠稅率：10%

(2)

適用要件：

＊	土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
＊	地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
＊	都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
＊	一人以一次為限。
＊	自用住宅建築完成一年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值10%。

(3)

檢附證件：

＊	戶口名簿影本
＊	建築改良物證明文件

2.重購退稅

(1)

適用要件：

＊	土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。
＊	新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
＊	原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
＊	出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。
＊	都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
＊	出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

(2)

檢附證件：

＊	原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
＊	新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
＊	出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(無法提示，改立具切結書)。
＊	出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本（建物證明文件）。
＊	原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申請書。

(3)

計算方式：

新購自宅用地的申報移轉地價－(原出售自宅用地申報移轉地價－已繳土地增值稅)＝A(不可為零或負數) 已繳土地增值稅款≦A時，已繳的增值稅款可全數退還。已繳土地增值稅款＞A時，可退還相當於A的稅款。

二、

財產交易所得稅

持有不動產之稅費

一、

房屋稅：

(一)

計算方式：房屋稅＝房屋現值×稅率

房屋使用情形	稅率
住家用	１.２％
營業用	３％
非住家非營業用	２％

(二)

多房持有人之房屋稅率

戶數	稅率	適用縣市
第1~3戶 (視為自用住宅)	１.２%	所有縣市
第4、5戶 (視為非自用住宅)	１.５%	高雄市、台南市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣、澎湖縣、台中市、基隆市、新竹縣、彰化縣、新竹市、嘉義市、花蓮縣、金門縣
	１.６%	連江縣
	２.４%	台北市、新北市、桃園市、宜蘭縣
第6戶以上 (視為非自用住宅)	１.５%	高雄市、台南市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣、澎湖縣、台中市、基隆市、新竹縣、彰化縣、新竹市、嘉義市、花蓮縣、金門縣
	２%	連江縣
	２.４%	新北市
	３.６%	台北市、桃園市、宜蘭縣

(三)

繳納期間：
每年5月1日起至5月31日，逾期繳納每逾二日加徵本稅1%滯納金。

(四)

前一年的7月1日至當年的6月30日止。

(五)

節稅方式

(1)	檢視稅單：
	若供住家使用時，可檢視房屋稅單上之用途是否為「住家用」，並向稅捐稽徵機關申請房屋使用情形變更，改按住家用稅率課徵。
(2)	申請房屋使用情形變更，應注意時效問題：
	營業用房屋係住家用房屋之2.5倍，因此原供營業用之房屋經變更作住家使用，應立即向稅捐稽徵處申請改按住家用稅率課稅。
(3)	受災、海砂、輻射屋，可減免房屋稅。

二、

地價稅：

(一)

計算方式：

課稅地價=申報地價×持有面積
應課稅額=課稅地價×稅率
自用住宅用地稅率為0.2%

(二)

繳納期間：

每年11月1日至11月30日。

(三)

課徵期間：

每年1月1日至12月31日。

(四)

注意事項：

(1)	納稅義務人或代繳義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應稅款，每逾二日按應繳納稅額加徵1%滯納金，逾三十日仍未繳納者，稅捐處會移送法院強制執行。
(2)	凡經核准適用特別稅率或減免地價稅之土地，因事實有變更或消滅時，土地所有權人或管理人未於三十日內向主管稽徵機關申報而逃漏稅，除追補應稅部分外，處以短匿稅一至三倍之罰鍰。
(3)	自用地價稅適用面積限制為：都市土地未超過三公畝；及非都市土地未超過七公畝者，適用稅率0.2%。

出租房屋稅

一、

凡是將房屋出租所得之租金收入，都應併入個人綜合所得中，核課租賃所得稅。

二、

計算方式

1.	租賃所得＝全年租金總收入－必要費用(包括財產折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、保險費等。)
2.	房屋出租約定的租金，若明顯的比當地一般租金還低，國稅局會參考當地一般租金情況調整，計算租賃收入。所謂「當地一般租金」，係由國稅局查明後報經財政部核定的租金。租賃所得＝租賃所得房屋現值×平均租金收益率－必要費用43%。

三、

申報方式：於申報綜合所得稅時，併入各項所得一起申報。

四、

注意事項

申報必要費用時，若能列舉各項費用，可節省更多的稅捐。

申報戶每年可申報儲蓄投資特別扣除額及購屋貸款利息扣除額。

未申報租賃所得時，國稅局即以房屋現值乘以規定比率，來認定全年租金收入。

不動產	取得	出售	持有	贈與	繼承	出租
契稅	△			△
印花稅	△			△
登記規費	△			△	△
土增稅		△		△
所得稅		△				△
房屋稅			△			△
地價稅			△			△
遺產稅					△
贈與稅				△